Der Weg zum Neubau: Von der Planung bis zur Schlüsselübergabe

Der Kauf einer Neubauimmobilie ist eine spannende, aber auch komplexe Entscheidung. In der Schweiz gibt es einige Besonderheiten, die Kaufinteressierte beachten sollten – sei es beim Kauf einer schlüsselfertigen Neubauwohnung, beim Erwerb eines Grundstücks oder beim Bau eines Eigenheims. Damit Sie den Überblick behalten, haben wir den gesamten Prozess in sechs wesentliche Schritte unterteilt.

1. Die richtige Immobilie finden: Neubauprojekte oder Eigenbau?

Bevor Sie sich auf den Kaufprozess einlassen, sollten Sie klären, welche Art von Neubau für Sie in Frage kommt:

✅ Kauf einer Neubauwohnung oder eines Hauses ab Plan: Viele Bauträger verkaufen Immobilien, bevor der Bau abgeschlossen ist. Dies ermöglicht eine frühzeitige Einflussnahme auf den Ausbau und eine moderne Ausstattung.
✅ Eigentumswohnung in einer bereits gebauten neuen Überbauung: Hier profitieren Käufer von professionell durchgeführten Bauprojekten, jedoch mit weniger Individualisierungsmöglichkeiten.
✅ Bau eines Eigenheims auf einem eigenen Grundstück: Wer maximale Gestaltungsfreiheit möchte, kann ein Grundstück kaufen und ein Haus nach eigenen Vorstellungen errichten lassen.

💡 Tipp: Nutzen Sie Neubau-Portale, um sich über aktuelle Bauprojekte in Ihrer Wunschregion zu informieren.

2. Finanzierung & Budgetplanung: Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Die Finanzierung eines Neubauprojekts unterscheidet sich von der eines Bestandsobjekts, da es oft gestaffelte Zahlungspläne gibt. Wichtig ist:

• Mindestens 20 % Eigenkapital: Davon müssen 10 % in Form von Bargeld oder Pensionskassengeldern eingebracht werden.
• Tragbarkeit berechnen: Die jährlichen Wohnkosten (Hypothekarzins, Amortisation, Nebenkosten) sollten nicht mehr als 33 % Ihres Bruttoeinkommens betragen.
• Finanzierungsnachweis einholen: Banken oder Versicherungen prüfen Ihr Einkommen und Ihre Sicherheiten, bevor sie eine Hypothek gewähren. Darüber hinaus führt die Bank eine hedonische Immobilienbewertung durch, um zu überprüfen, ob die Immobilie tatsächlich den Wert hat, den der Makler oder die Bauherrschaft verlangt.

💡 Tipp: Lassen Sie sich frühzeitig von Ihrer Bank oder einem Hypothekarberater beraten, um Klarheit über Ihre finanziellen Möglichkeiten zu erhalten.

3. Kaufvertrag & Notar: Rechtliche Sicherheit beim Erwerb

In der Schweiz müssen Immobilienkäufe öffentlich beurkundet werden. Das bedeutet:

• Reservationsvertrag: Bei Neubauprojekten sichern Sie sich oft mit einer Anzahlung (meist 2–10 %) ein bestimmtes Objekt.
• Beurkundung Kaufvertrag: Dieser wird von einem Notar in Zusammenarbeit mit dem Makler oder der Bauherrschaft erstellt und enthält Details zum Preis, den Zahlungsmodalitäten, dem Fertigstellungstermin, den Garantien und weiteren Verbindlichkeiten. Der Vertrag muss zwingend öffentlich beurkundet werden.
• Eintrag ins Grundbuch: Erst nach Beurkundung durch den Notar und Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer offiziell Eigentümer der Immobilie

💡 Tipp: Prüfen Sie genau, ob im Vertrag alle Bau- und Ausstattungsdetails sowie der Zeitplan klar geregelt sind.

4. Bauphase & Zahlungsmodalitäten: Wichtige Meilensteine im Neubauprozess

Bei Neubauten erfolgt die Bezahlung in Etappen, oft nach dem sogenannten SIA-Modell (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein). Typischer Zahlungsplan:

1️⃣ 10 % bei Vertragsunterzeichnung
2️⃣ 30 % bei Baubeginn
3️⃣ 30 % bei Fertigstellung des Rohbaus
4️⃣ 20 % bei Innenausbau
5️⃣ 10 % bei Übergabe der Immobilie

Während der Bauphase sollten Sie regelmässig den Fortschritt prüfen, vor allem bei individuellen Anpassungen oder Sonderwünschen.

💡 Tipp: Vereinbaren Sie eine Bauherrenvertretung oder einen unabhängigen Experten, der die Qualität des Bauprozesses überwacht.

5. Bauabnahme & Mängelkontrolle: Worauf Sie achten müssen

Kurz vor der Schlüsselübergabe findet die offizielle Bauabnahme statt. Dabei sollten Käufer besonders auf folgende Punkte achten:

✅ Sind alle vereinbarten Bau- und Ausstattungsdetails umgesetzt?
✅ Gibt es sichtbare Baumängel (z. B. Risse, feuchte Wände, falsch verlegte Böden)?
✅ Funktionieren alle technischen Installationen (Wasser, Strom, Heizung, Lüftung)?

Falls Mängel festgestellt werden, sollten diese schriftlich im Abnahmeprotokoll festgehalten und vom Bauträger in einer Nachbesserungsfrist behoben werden.

💡 Tipp: Lassen Sie sich von einem Bau-Sachverständigen begleiten, um versteckte Mängel frühzeitig zu erkennen.

Schlüsselübergabe & Einzug: Ihr neues Zuhause beziehen

Nach erfolgreicher Abnahme erhalten Sie die Schlüssel zu Ihrer Neubauimmobilie. Damit ist der Kaufprozess offiziell abgeschlossen – doch einige Punkte sollten Sie noch beachten:

• Versicherungen abschliessen: Hausratversicherung, Gebäudeversicherung und Haftpflicht sind wichtig.
• Garantiefristen kennen: In der Schweiz gilt meist eine 2-jährige Garantie für sichtbare Mängel, 5-jährige Garantie für versteckte Baumängel sowie 10 Jahre für grobe Mängel und versteckte Baumängel.
• Einzug planen: Möbeltransport, Anmeldungen bei der Gemeinde und letzte kleine Anpassungen gehören zur Endphase.

💡 Tipp: Falls Sie Baumängel nachträglich entdecken, melden Sie diese umgehend schriftlich und dokumentieren Sie sie mit Fotos.

Fazit: Der Weg zur Neubauimmobilie braucht Planung, aber lohnt sich

Der Kauf eines Neubaus in der Schweiz ist ein strukturierter, aber auch anspruchsvoller Prozess. Eine frühzeitige Planung, eine solide Finanzierung und eine sorgfältige Begleitung der Bauphase helfen, Fehler zu vermeiden und den Weg zum Traumhaus stressfrei zu gestalten.

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